Кантората е специализирана в областта на вещното право и води успешно следните дела:
Услуги, свързани с вещното право
- Дела за защита правото на собственост по чл.108 от ЗС. С този иск, наречен още „ревандика- ционен” собственикът може да иска вещта си от всяко лице, което я владее или държи без основание. Трябва да се докаже, че лицето е безспорен собственик на вещта, че тя се владее от друго лице, че това друго лице няма право да я владее или държи. /Държане имаме напр. при договора за наем/.
- Дела за прекратяване на определени неоснователни действия спрямо имота. Това е иска, наречен „негаторен”, който също е предназначен за защита правото на собственост. Такива неоснователни действия могат да бъдат противоправно и нерегламентирано преминаване през имота, създаване на състояние като напр. незаконен строеж. Необходимо е обаче едноврменно с това , тези действия и състояния да пречат на собственика на имота да упражнява правата си в пълен обем /чл.109 ЗС/ .
- Дела за определяне на граници, уреден в чл.109а от ЗС. „Собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти”
- Дело за защита владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и върху срвитут, което е продължило непрекъснато повече от шест месеца. /чл.75 от ЗС/. Този иск може да се предяви в шестмесечен срок. Ако той бъде пропуснат тогава ще се ползват другите искове за защита, посочени по-горе.
- Съгл. чл.76 ЗС „Владелецът или държателят, на когото е отнето чрез насилие или по скрит начин движима или недвижима вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането й от лицето, което я е отнело”
- Вещта /движима или недвижима/ може да се притежава от едно или повече лица. В последния случай между тях възниква съсобственост, която се прекратява по пътя на доброволната или дело за съдебна делба. Делбата е едно сложно производство, което се развива в две отделни фази и всяка приключва с постановяване на самостоятелно решение. За нея е публикувано самостоятелно изложение.
- Дела за заплащане на подобрения извършени в чужд имот. Ако страните са съсобственици тези отношения е възможно да бъдат уредени и във втората фаза на делбата. Няма пречка обаче те да бъдат предмет на отделно дело. Правата на добросъвестния и недобросъвестния подобрител, коментирахме по-горе.
- Към услугите следва да прибавим задълбочена и професионална консултация и изготвяне на документи относно придобиване и разпореждане с недвижими имоти, сключване на предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот, договори за учредяване право на строеж и договори за възлагане на строителството. Последните са доста сложни договори, в които първо се проверявя налице ли е достатъчно индивидуализирано според изискванията на закона правото на строеж, за да възникнат правните последици. След това трябва да се обърне сериозно внимание върху посочената в договора степен на завършеност, начин на плащане, особено когато се купува на зелено, срок за изпълнение и считано от кой документ започва да тече /напр. от датата на издаване на строителното разрешение или от датата на издаване на Протокола за строителна линия и ниво/. Кога се счита този договор за изпълнен, съответно строителната фирма кога се освобождава от отговорност, когато се подпише Акт обр.15 от Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи, по време на строителството, с който конкретния обект се предава от строителя на възложителя или считано от издаване на Разрешението за ползване, след което могат да се открият самостоятелни партиди в експлотационните дружества и имота може да се ползва нормално. Много важен въпрос е и този, в цената, която плаща купувача влизат ли таксите за присъдиняване на сградата към ЕВН, В и К и т.н., тъй като тези такси са доста високи. Не на последно място следва да се обърне внимание на гаранционните срокове – какви ще бъдат те за отделните видове строителни работи и по какъв ред и в какъв срок ще се отстраняват. Твърде важен въпрос е и отговорността при неизпълнение или лошо изпълнение и забавяне на строителството.
Много от гражданите, които извършват такива сделки обичайно биват завеждани при нотариуса, който обслужва строителната фирма. Процедурата по издаване на нотариален акт е изчерпателно уредена в чл.569 и сл. от Гражданския процесуален кодекс /ГПК/. Основно нотариусът прави проверка дали продавачът е собственик на имота или на ограниченото вещно право на строеж, но не е в неговите правомощия да обсъжда договора за строителство и да разпорежда изменението на клаузите, уговорени в полза само на едната страна.
Участието на адвокат в нотариалното производство, според мен е задължително и при извършване на сделки, които не са съпровождани с договор за строителство, тъй като обектът вече е построен.Същото можем да кажем и за прехвърляния между роднини. Обсъждането на прехвърлянето и чрез каква сделка ще бъде извършено е изключително важен момент, който следва да бъде коментиран с адвокат, познаващ съдебната практика по тези въпроси. При едно бъдещо оспорване на сделката, Вашите интереси ще бъдат защитени от адвокат, а не от нотариуса. Неправилен е подхода да се търси най-евтиният начин, особено при прехвърляне между родители или др. възходящи на деца и внуци/. Най-ниски такси се заплащат при дарението, но едва ли има нотариус, който добросъвестно обяснява в случая, че дарението при определени хипотези подлежи на отмяна / чл.227 от Закона за задълженията и договорите/. Най-често дарението се отменя, когато надарения отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае. Следователно приемайки като дарение един имот, Вие следва да знаете, че ако дарителят изпадне в нужда и му е необходима издръжка, трябва да я плащате. В противен случай дарението, обективирано в нотариалния акт, ще бъде отменено.
Обсъждането с адвокат е необходимо и в друга посока. Ако брачната двойка не е възприела принципа на разделност в имуществените отношения, то според Семейния кодекс лично е имуществото придобито по време на брака чрез дарение и наследство. Във всички останали случаи то става съпружеска имуществена общност. Такъв е и случаят при прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане.
Освен това някои хора си мислят, че като отидат направо при нотариус, спестяват адвокатския хонорар. За написване на проектонотариалния акт , на нотариуса също плащате възнаграждение, т.е. ако 500 лв. Ви е нотариалната такса, в същия размер ще бъде и възнаграждението за написване на акта. Следователно Вие нищо не спестявате, но се лишавате от един професионален и компетентен съвет, който е в защита на Вашите интереси.
Порочна практика съществува и относно агенциите за недвижими имоти. Некоректно спрямо купувача е още в предварителния договор да се записва името на нотариуса, с който агенцията работи. По този начин купувачът, който плаща и всички разноски, а те не са малко за градските имоти, се лишава от правото си да се обърне към адвокат или нотариус, на който има доверие.
9/ Специално внимание следва да се отдели на консултациите и услугите, които кантората извършва по Закона за устройство на територията /ЗУТ/обн.ДВ бр.1 от 2.01.2001 г. , изм. и доп. В посочения закон са уредени следните отношения, които най-често касаят граждните: 1/ определяне минималните изисквания за площ и лице на отделните поземлени имоти според местанохождението им / чл.19 ЗУТ/. 2/ възможността за изменение граници на недвижимите имоти по искане и съгласие на собствениците, изразено в заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост / чл.15 ал.3 ЗУТ/.3/ изменение на устройствените планове; 4/ издаване на строителни разрешения и тяхното обжалване.
Съществено е да отбележим, че след влизане в сила на ЗУТ бяха дадени няколко възможности за регистриране и узаконяване на незаконни строежи. Тези срокове отдавна са изтекли и към настоящия момент ако бъде констатиран незаконен строеж се предприема процедура по неговото премахване. Тя приключва със заповед на Кмета на съответната община. Последната подлежи на обжалване пред Административен съд.
10/ Относно правото на преминаване следва да отбележим, че в преобладаващата част от случаите то се отстъпва доброволно. Уучредява се с писмен договор с нотариална заверка на подписите. /чл.192 ал.1 ЗУТ/. При липса на съгласие и липса на друга техническа възможност, правото на преминаване се учредява със заповед на кмета на община /чл.192 ал.2/ по определената в закона процедура. Тази заповед като административен акт подлежи на обжалване. Определя се и обезщетение, което ползувателят ще плаща на собственика на имота, през който ще преминава.
